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Vices cachés

 
Lorsque vous vendez votre maison vous avez l’obligation d’informez l’acheteur des problèmes affectant l’immeuble ou encore des corrections à y apporter. Un vice est défini comme une défectuosité qui rend le bien impropre à son usage ou qui en diminue tellement la valeur que l’acheteur, s'il l'avait connu, n’aurait pas acheté le bien ou du moins n'aurait pas payé le prix demandé.
Vice caché?

On entend par vice caché un vice qui n’est pas apparent et n’aurait pu être décelé par un examen prudent.

Je n’étais pas au courant du vice, suis-je quand même tenu responsable envers l’acheteur?

Le code civil du Québec, par ‘’la garantie de qualité’’ tient responsable le vendeur de la maison des vices cachés donc des vices que lui-même pouvait ignorer. Par exemple, si à chaque automne vous remarquez une présence de fourmis dans votre maison vous ne pourrez pas ignorer la possibilité d’une invasion de fourmis parce que vous n’avez jamais fait inspecter votre maison par un exterminateur. Même si vous ne croyiez pas que vous étiez infecté, ceci sera considéré comme un vice caché.

L’acheteur est-il obligé de faire inspecter la maison?

Non, le code civil ne lui impose pas de procéder à une inspection de la maison. Par contre, il exige un examen sérieux. De ce fait, le vendeur n’est pas responsable des vices apparents. On entend par vices apparents les vices que l’acheteur aurait pu voir s’il avait pris la peine de procéder à un examen sérieux. Par exemple, exiger de creuser pour voir les fondations ou faire ouvrir un mur ne fait pas partie d’un examen sérieux. Par contre, un mur extérieur mouillé seulement à un endroit est visible et peut être décelé par un examen sérieux.

Que dois-je faire si je découvre un vice caché dans ma nouvelle maison?

Vous devez informer par écrit le vendeur de la maison du vice caché dans un délai raisonnable. Cet avis a pour but de permettre au vendeur de procéder aux réparations. Il peut, si les deux parties le préfèrent, s’entendre sur une compensation à offrir à l’acheteur. Si le vendeur refuse d’obtempérer, le propriétaire pourra alors intenter une poursuite judiciaire contre celui-ci.

Quels sont les recours pour l’acheteur qui découvre le vice caché?

Une fois l’avis par écrit envoyé, si le vendeur n’agit point, l’acheteur dispose de trois (3) recours :
- Demander l’exécution forcée en nature de la garantie de qualité. Le vendeur devra donc réparer à ses frais le vice (ou faire réparer).
- Demander la résolution (annulation) du contrat de vente. Il remettra donc l’immeuble au vendeur et récupérera le montant de l’achat.
- Il peut finalement demander une compensation financière (réduction du prix payé) qui sera déterminée par le tribunal selon l’importance du vice.

Dommages et intérêts :

Finalement, s’il est prouvé que le vendeur connaissait l’existence du vice et qu’il a volontairement omis de le mentionner, l’acheteur pourra en plus de la réduction du prix, de la résiliation du contrat ou des réparations effectuées, demander une compensation pour les dommages et désagréments subis.

Par exemple :
- les frais de déménagement;
- les frais de l’hôtel pendant les travaux;
- le stress et les inconvénients;
- les frais d’expertise.

La théorie du vice caché s’applique-t-elle seulement à l’immeuble?

Non, la garantie de qualité s’applique à tous les biens vendus entre particuliers. Il s’agit ici de vendeurs non professionnels. Pour les vendeurs professionnels il est plus avantageux de faire affaire avec la Loi sur la protection du consommateur. Si vous faites affaire avec un particulier vous serez protégé contre les vices cachés pour tous biens que vous achetés. Par contre, un vendeur de bonne foi peut s’exonérer de sa responsabilité si dans le contrat il y a une clause indiquant; vendu tel que vu, vendu sans garantie, l’acheteur déclare avoir examiné le bien et en être satisfait etc.